FIDEICOMISO “RECARGADO”, LA HERRAMIENTA PARA SUPERAR LA CONFLICTIVIDAD

La crisis propia y sistemática de nuestro país, como así también el escenario global al que no dejamos de ser ajenos, nos muestra a las claras el porqué del fuerte estancamiento a nivel empresario de la Argentina.

Publicado el 9 de Agosto de 2011 en Economía , Mercosur y Temas Jurídicos

Por Por Sebastián Vanella Godino

En efecto, ya sea por desméritos propios o cuestiones foráneas, parece ser que vivir en crisis es propio de nuestra idiosincrasia nacional, lamentablemente.

El empresariado argentino debe encontrar en su actividad diaria la salida a éstos problemas, sin perder la motivación y enfrentando una fuerte burocracia. La fuerte inseguridad jurídica, sumado al permanente cambio de reglas de juego, no permiten establecer en nuestro país, un horizonte de previsibilidad en los negocios que supere los 1,3 años (en comparación Brasil cuenta con un horizonte de 10 a 12 años según el segmento que se analice). En tales condiciones no es posible aventurarse a afirmar que desembarcarán inversiones a largo plazo, quedando sólo espacio para inversiones sustancialmente especulativas o de escasa relevancia.

El ámbito inmobiliario no escapa a esta realidad, sin embargo encuentra a su alcance algunas herramientas jurídicas que favorecen su desarrollo y que alientan la radicación de capitales, siendo la figura más apropiada a tales fines el fideicomiso.

¿Actividad o negocio específico?

Sin dudas esta es la primera pregunta que debemos responder a la hora de planificar el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario que se intenta llevar adelante con la figura bajo análisis.

Existe la errónea concepción de que el fideicomiso es un negocio en sí mismo, una especie de “varita mágica” que hace que todo resulte de manera apropiada, eficaz y eficiente. Sin embargo y pese a lo atractivo de la frase, la realidad es bien distinta. Es necesario precisar en estos tiempos en que la figura del fideicomiso es útil también a los fines de la captación de clientes, (siendo un claro elemento de marketing en muchos emprendimientos) que el fideicomiso es un contrato, con todo lo que ello implica.

Partiendo de tal supuesto, un contrato no puede darnos certezas en cuanto al análisis del proyecto de inversión que se pretende llevar adelante. Con esto queremos significar que conceptos como rentabilidad, no son consecuencia de la implementación del contrato, sino que son cuestiones previas que deben analizarse y a las que el contrato brindará continencia jurídica. Por lo tanto el fideicomiso no es un negocio en sí mismo, sino una estructura jurídica de los negocios.

Es el espíritu de la figura la protección, por lo tanto aconsejamos su implementación para proteger un emprendimiento puntual; mientras que en aquellos casos en donde lo que comenzó siendo un negocio específico, se transforma luego en una actividad habitual recomendamos la implementación de otras figuras, como las sociedades comerciales, sin perjuicio de que éstas a su vez protejan sus negocios o desarrollos específicos a través de la figura del fideicomiso, como es habitual que suceda en la práctica. De tal manera se obtiene un doble resguardo, el propio de la figura societaria y el que deviene de la implementación del contrato de fideicomiso, complementándose.

El amplio abanico de posibilidades que nos brinda la figura, hace que para cada desarrollo inmobiliario, podamos ajustar “a medida” el contrato, de ello surge de manera clara la importancia en la redacción del contrato y en la figura del profesional interviniente. Se destaca al respecto que, al contrario de lo que ocurre con la Ley de Sociedades Comerciales, el fideicomiso no cuenta con la implementación supletoria de normas específicas para el caso de lagunas en contrato; ello en cuanto la Ley 24.441 sigue las modernas tendencias del “tipo mínimo”, donde se establece en pocos artículos un marco legal de base, brindando una amplia libertad contractual a las partes, lo que sin dudas es un gran beneficio, pero que a la vez puede resultar en una gran complicación, sino se tienen los conocimientos adecuados.

Tendencias

Actualmente una de las preocupaciones que más aquejan al mundo empresario, además de las mencionadas en la introducción del presente trabajo, es el alto nivel de conflictividad.

Sin dudas uno de los escenarios en donde se proyecta esta preocupación, es la extensión de la responsabilidad del emprendedor, a la hora de responder.

El alto grado de judicialización de los conflictos laborales, junto con los vaivenes financieros y económicos propios de toda actividad comercial, hace que invertir se haya transformado en una decisión de riesgo. Dentro de este marco fáctico el fideicomiso vuelve a ser la herramienta adecuada para acotar los riesgos a los bienes aportados al contrato, sin exponer los bienes personales de sus participantes, a la prenda común de los acreedores.

El sector inmobiliario que allá por el mes de Abril de 2009 preveía una fuerte caída del sector (aproximadamente un 40%), hoy ve como desde el mes de Junio el sector ha ido encontrando nuevas fuerzas para nuevos desarrollos. En efecto, la estabilidad en los costos de los materiales en los últimos meses ha desempolvado las planificaciones de emprendimientos, aunque por otro lado lo dicho respecto de la conflictividad se mantiene. Recordemos que junto a los costos de materiales tenemos a los costos de mano de obra, este último ítem no ha dejado de aumentar, representando en la práctica aproximadamente un 50% de los costos totales del negocio.

Quedando Zúrich (actualmente la mejor ciudad para realizar inversiones inmobiliarias, encontrándose por delante de París, Estocolmo y Moscú) demasiado lejos para los emprendedores argentinos; destinos como Miami, y Uruguay, sobre todo Punta del Este y Montevideo, han sido los destinos preferidos de aquellos que disponían de un cierto capital y querían resguardarlo en propiedades. En efecto la ciudad norteamericana ha tenido durante todo el 2009 fuertes caídas de precio, que rondaron entre el 50% y 40%, con un costo promedio aproximado por metro cuadrado de U$ 500 y pudiendo encontrarse departamentos de hasta 5 años de antigüedad a U$ 40.000.

Esta tendencia de fuga de capitales, valga recordar, se incrementó sustancialmente cuando se presentó en el Congreso de la Nación el proyecto de la Nueva Ley de Alquileres, hoy ya mandada al olvido hasta nuevo aviso. La fuga de capitales, es uno de los principales problemas de nuestro país, rondando en un promedio de 1.100 millones de pesos por mes.

Conclusión

Frente a la compleja realidad actual, que hemos intentado resumir en los párrafos anteriores, el fideicomiso vuelve con toda fuerza y vigor a ser la herramienta que permite sortear de mejor manera las dificultades propias de la actividad comercial. Ello no sólo por su gran versatilidad, sino también por la gran seguridad jurídica que trae a sus participantes e intervinientes, en sus distintas modalidades.

En efecto, ya sea desde su faz ordinaria o financiera, el fideicomiso siempre ha encontrado terreno fértil en el mundo de los negocios y en particular en el ámbito inmobiliario. En efecto, en Agosto cerca del 60% de las colocaciones de fideicomisos financieros se relacionaron con el sector (el Banco Hipotecario emitió 546 millones de pesos en Agosto de este año, a través de la securitización de cédulas hipotecarias), que con la salida de las AFJP del mercado de capitales, se va transformando poco a poco en el nuevo protagonista del mercado financiero.