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Furor por los créditos hipotecarios UVA: la oferta se amplía a boca de pozo, refacción, primera y se

Los banqueros que atienden el boom de créditos hipotecarios que ajustan por UVA no paran de festejar. La demanda viene en ascenso y, al menos hasta ahora, parece no tener techo.

Publicado Lunes 9 de Octubre en Finanzas

Sus directores, ejecutivos y gerentes siguen al detalle las necesidades que muestra el público para así acomodar sus propuestas.

En este sentido, están notando un cambio de tendencia en cuanto al tiempo elegido de cancelación.

A medida que los interesados se familiarizan con el sistema y perciben una inflación en descenso, crece la preferencia por las líneas a 20 años.

Uno de los motivos es la cuota a pagar: a 10 o a 15 años se eleva bastante, mientras que a 30 años su reducción no es tan significativa (respecto a la de 20), con lo cual en muchos casos no se justifica elegir esta opción.

En cuanto al monto, una gran mayoría opta por pedir más de un millón de pesos. Tal es así que esta cifra representa las dos terceras partes del total colocado.

Quienes solicitan entre $500.000 y $1millón representan el 26% del total, y sólo el 7% va en busca de un hipotecario por debajo de ese rango

Prácticamente todos los créditos que otorgamos en UVA son a 20 años", afirma Alejo Espora, economista jefe del Banco Ciudad.

En la misma dirección, fuentes del mercado afirman que no se justifica en muchos casos estirar los pagos a 30 años, ya que el diferencial de cuota no lo amerita. No obstante, el mínimo de ingresos requerido puede dejar al interesado sin otra alternativa.

A mayor plazo, menor diferencial de tasa

A manera de ejemplo, quien solicita un préstamo de $1 millón.

- Para la opción 20 años, deberá demostrar un ingreso de $28.000 y pagar una cuota inicial de $8.300 por mes.

- Para la de 30 años, tiene que ganar $24.000 y abonar mensualidades de $7.000 en el arranque

En estos últimos meses hubo una corrección a la baja en la tasa que se aplica por sobre la inflación, que fue más notoria para los períodos más largos. Así:

- Para los préstamos de hasta $500.000, el tipo de interés se redujo de 5.51% a 5,28% (23 puntos básicos)

- Para los del tramo $500.000 - $1 millón, se contrajo del 5,35% al 5,23% entre junio y agosto (32 puntos básicos)

- Para los de más de un millón de pesos, descendió del 5,2% al 4,8% (40 puntos básicos)

Según los expertos consultados hay altas chances de que esta tendencia bajista se prolongue, por dos razones: más competencia entre bancos y un abaratamiento en el costo de fondeo de las entidades.

El "plus" de tasa que se paga por encima de la variación de precios que mide el INDEC varía según la entidad:

- Macro: 3,5%,

- Nación: 3,5%

- Provincia y Ciudad: 4,5% al 5%

- Francés, Galicia, ICBC, Santander: 4,5% al -5%

- Hipotecario: 8,5% (no clientes)

Los montos máximos ofrecidos van desde los $2 millones (Ciudad), 2,7 millones (Nación), $3 millones (Provincia), $5 millones (Galicia, Hipotecario y Francés), $15 millones (ICBC) a los $16 millones (Macro).

Como parte del mayor abanico de propuestas, el Banco Hipotecario lanzó "Crédito Puente".

Se trata de una nueva línea UVA que permite comprar una propiedad antes de vender la que ya se tiene.

La herramienta contempla dos préstamos individuales y simultáneos para el financiamiento en UVA de hasta el 50% del inmueble actual y 75% del que se pretende adquirir por un máximo de $5 millones, al 8.15% (ajustable en UVA).

El ICBC también forma parte de la lista de los más activos.

El banco de origen chino presta hasta $4 millones para comprar, refaccionar o ampliar la vivienda principal y permanente.

Financia hasta el 70% del valor de tasación de la propiedad a adquirir o el 50% en caso de refacción o ampliación.

Como particularidad, propone la opción de precancelar anticipadamente cuando el deudor lo desee.

Pero, además, presenta un beneficio muy particular: quienes depositen sus sueldos en la entidad pueden acceder a un hipotecario UVA + 0% de tasa para los primeros dos años.

El Banco Nación ofrece un doble beneficio.

A los desarrolladores, préstamos a tasa Badlar más 4% (con un descuento si la obra se concreta en menos de tres años) y un año de gracia para capital e intereses.

En tanto, el usuario final puede acceder a un monto de hasta $3,5 millones a 30 años (vivienda única).

El Santander, que también presta a 30 años, ha mejorado su propuesta.

Además de la compra de un inmueble, el crédito puede destinarse a la refacción si la unidad es permanente, a la adquisición de una no permanente o a la cancelación de un terreno.

Boom de créditos UVA ya excede a hipotecarios: se expande a los autos y préstamos personales.

La tasa de financiación en este caso va del 4,95% a 7,70%, según el uso del dinero y la jurisdicción.

Los que más prestan

Una de las particularidades que presenta el escenario actual se vincula a la relación entre montos solicitados y los plazos asociados.

- Para los de la opción "menos de $500.000", el horizonte promedio de cancelación es 19 años

- En el escalón inmediato superior ($500.000 - $1 millón), se extiende a 20 años

- Los créditos que superan el millón, registran un lapso promedio de repago de 24 años .

En cuanto a la participación de las distintas entidades, el Banco Nación lidera el ranking de las que más prestan, con el 50% del total.

Le siguen el Banco Provincia (20%) y el Ciudad (6%).

Entre los privados, en el podio se ubican en el Galicia, seguido por el Macro y el Santander.

Crédito joven

El Gobierno también apunta a otorgar financiamiento a jóvenes con empleo formal e informal, con o sin ahorros previos.

También a monotributistas que tengan antigüedad de un año en la categoría que les corresponda.

Como requisito, deben contar con ingresos de entre dos y cuatro salarios Mínimos Vitales y Móviles ($18.000 y $35.000) para acceder a este sistema que les acerca su primera vivienda.

La inclusión de personas con ingresos informales y/o sin ahorros previos representa la mayor novedad de esta modalidad, atada a un subsidio de $8.000 millones destinado a este segmento (18 a 35 años).

- ¿Cómo funciona? Los interesados deberán ahorrar 12 meses en un plazo fijo UVA al menos el 5% del valor de la propiedad, nueva o usada

- La vivienda puede tener un valor de hasta 60.000 UVA ($1.200.000)

- Recibirán un subsidio no reembolsable de hasta 12.000 UVA ($240.000)

- Es decir, el banco le prestará $940.000 para un crédito de ese monto

Si se trata de un préstamo a 20 años, la cuota promedio es de unos $6.500 mensuales. Si se extiende a 30 años, de unos $5.500.

Sistema UVA:

Los referentes del sector no dejan de expresar su sorpresa por la reacción del público y el rápido despegue del sistema UVA.

En cuanto a la cantidad de transacciones apalancadas con créditos (un total de 1.601):

- Creció algo más del 160% interanual en agosto ($6.050 millones)

- En términos absolutos, equivale a la suma de 2013, 2014, 2015 y 2016 (mismo mes)

- Hace un año, se efectuaban apenas el 14,5% vía hipotecarios. Esa proporción trepó a casi 27%.

Fuente: Iprofesional

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